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7月下旬，武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。
据中国房地产报报道，有业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。
事实上，公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。
住房公摊面积的存在是否合理？这里面开发商又有哪些猫腻？一起听听业内人士的说法。
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资料图：不动产权证书。中新网记者 邱宇 摄
公摊面积是什么？
买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。
根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：
1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。
这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由你买单。
公摊占比不断攀升，甚至超过使用面积
谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及到公摊系数的概念。
举个例子，打开房本，上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积（使用面积）：63.43㎡，分摊建筑面积：21.04㎡”。但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33（即33%）。
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房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。中新网记者 邱宇 摄
旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉告诉记者，住宅的公摊系数一般在0.18-0.25，商业用房一般在0.3-0.4，这些数据来自测绘公司的经验值。
但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。
而问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。
猫腻一：做大公摊面积
一线城市四千多户楼盘，靠公摊面积可多赚千万
一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。
也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。
事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的。为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢？
“按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。
他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。房价这么高，哪怕每户多分摊零点几个平米，一个几十万平米的项目，就会多出很多钱。
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网友评论。来源：新浪微博截图
猫腻二：重复公摊、重复收钱
消防应急场所变停车位，又可多赚千万
到底哪些属于公摊面积？其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。
你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。
“比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次***，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权，只能使用，不能转让。
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北京某小区内停在停车位或小区路边的车辆。程春雨 摄
猫腻三：业主的公摊面积被拿去谋利
小区广告收入返给业主，可少交一半物业费
王清华说，还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。
“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后***广告位谋利，难道不应该向业主交钱吗？”他说。
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某广告交易平台上的社区广告报价情况。
王清华认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。
争议
——是否应该为公摊支付取暖费？
还有一点疑问是，购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。
目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说，你不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。
对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波建议，每年公布的价格都应该告诉大家是怎么测算的。公布的每平米多少钱，是包括公摊的产权证的全部建筑面积，还是不包括。如果价格构成透明，公摊是否算入，不是根本的问题，关键还是要科学、透明。
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某小区内张贴的收取供暖费通知。
——有无可能取消公摊？
随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为：
对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。
建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波说：
一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。
建议在现有购房方式下，给开发商或代理销售中介一项强制义务，即向购房者明示“到底分摊了哪些面积”。
来源：中国新闻网（cns2012）
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